Baufinanzierung

Was ist eine Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist ein Darlehen, das speziell auf die Finanzierung einer Immobilie bzw. eines Grundstücks ausgelegt ist. Als Gegenleistung für das Darlehen, dessen Konditionen üblicherweise deutlich günstiger sind als ein herkömmlicher Ratenkredit, muss allerdings eine Grundschuld für das finanzierte Objekt eingetragen werden. Bei einem Ausfall des Darlehens hat die finanzierende Bank also das Objekt als Sicherheit.



Eine Baufinanzierung eignet sich zur Finanzierung folgender Vorhaben und Maßnahmen:

Neubau oder Kauf selbst oder fremd genutzter Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern, Kauf unbebauter Grundstücke sowie Modernisierung, Sanierung und Umbau aller Immobilien. Es gibt unterschiedliche Darlehensformen, die zur Baufinanzierung angeboten werden. Die wichtigsten Formen sind Annuitätendarlehen, Forward Darlehen, Variables Darlehen, Konstantdarlehen und tilgungsfreie Darlehen.

So stellen Sie Ihre Baufinanzierung auf sicheren Boden: das Wichtigste über Eigenkapital, Zinsbindung, Sondertilgung und Bereitstellungszinsen lesen Sie hier.

Eigenkapital

Bei der Frage einer Finanzierung stellt sich immer die Frage, wie viel Eigenkapital man investieren möchte und welchen Anteil an der Anschaffung das Darlehen haben soll. Gerade im Falle von Immobilienerwerb ist das Eigenkapital ein wichtiger Faktor bei der Finanzierung: denn ein hohes Eigenkapital senkt nicht nur den Finanzierungsbedarf, sondern auch das Risiko für die finanzierende Bank und damit die Darlehenszinsen.

Zum Eigenkapital gehören sämtliche Mittel, die Sie für die Finanzierung bereitstellen können. Das sind in erster Linie Bargeld sowie Bank- und Sparguthaben. Falls Sie über größere Mengen an Wertpapieren verfügen, kann ein teilweiser Verkauf sinnvoll sein. Der Anteil des Eigenkapitals an der Gesamtfinanzierung sollte mindestens so hoch sein, dass alle Nebenkosten, also Maklercourtagen, Steuern, Notarkosten etc hieraus gedeckt werden können. Die Nebenkosten belaufen sich üblicherweise insgesamt auf 5 – 10 % des Kaufpreises der Immobilie.

Ob Sie darüber hinaus mehr Eigenkapital investieren sollten, hängt von der Verwendung der Immobilie ab:

Für den Erwerb von selbstgenutzten Immobilien sollte der Eigenkapitalanteil möglichst hoch liegen, denn hier sind günstige Zinskonditionen und eine möglichst geringe monatliche Belastung äußerst wichtig. Investieren Sie aber nicht Ihr gesamtes Vermögen in die Immobilie, sondern legen Sie einen Teil des Geldes in eine langfristige Anlageform (z.B. Aktienfonds) an: hier können Sie langfristig eine Rendite erzielen, die deutlich über den Darlehenskosten liegt! Außerdem sollten Sie auf jeden Fall eine „Reserve“ von etwa sechs Monatsgehältern (Netto) zur Verfügung haben, um auch unvorhergesehene Ausgaben tragen zu können.

Wenn Sie eine fremd genutzte Immobilie besitzen und diese vermieten oder verpachten, sollten Sie (über die Nebenkosten hinaus) nach Möglichkeit wenig Eigenkapital einsetzen: denn bei fremdgenutzten Immobilien können Sie nicht nur die Anschaffungs- und Herstellungskosten abschreiben, sondern auch die Darlehenszinsen, Instandhaltungskosten und vieles mehr steuerlich geltend machen. Für fremdgenutzte Immobilien empfielt sich ein tilgungsfreies Darlehen, bei dem der steuervergünstigende Zinsanteil konstant bleibt während das Kapital, das eigentlich zur Tilgung eingesetzt würde, anderweitig angelegt werden kann.

Zinsbindung

Die Wahl der richtigen Zinsbindung will also gut überlegt sein: Zuerst einmal gilt es, das zukünftige Zinsniveau realistisch einzuschätzen. Das ist nicht einfach, denn niemand kann wirklich wissen, wie sich Darlehenszinsen in den nächsten Jahren entwickeln werden. Da sich das Zinsniveau aber gegenwärtig auf einem oft zitierten „historischen Tiefststand“ befindet, empfiehlt sich ein möglichst langer Bindungszeitraum. Darüber hinaus haben Kreditnehmer in Deutschland nach 10 Jahren (§ 489 I Nr. 3 BGB) grundsätzlich die Möglichkeit, das Darlehen mit einer Frist von 6 Monaten teilweise oder vollständig zurück zu zahlen. Wer sich also heute die günstigen Zinsen für 15 oder mehr Jahre sichert, kann problemlos nach zehn Jahren neu finanzieren (Anschlussfinanzierung), falls das Zinsniveau dann noch niedriger sein sollte. Unabhängig von Ihrer persönlichen Zinseinschätzung kann es auch sinnvoll sein, das Zinsrisiko zu streuen. So können Sie beispielsweise Ihr Darlehen in mehrere Teildarlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungen aufteilen (z.B. 5, 10 und 15 Jahre). Das Teildarlehen mit der kürzesten Zinsbindung sollte dabei höchstmöglich getilgt werden. Welche Zinsbindung Sie letztendlich wählen, hängt von Ihrem Sicherheitsbedürfnis (Planungssicherheit oder kurzfristig günstigere Konditionen) ab und davon, welches Zinsniveau Sie in Zukunft erwarten.

Tilgung

Ein Immobilienkredit wird meist in Form von Annuitäten, also monatlichen Raten, getilgt. Hierbei zahlt der Kreditnehmer eine monatliche Rate, die sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammensetzt, direkt an die Bank. Der Tilgungsanteil wird hierbei zur Abzahlung der Restschuld verwendet. Eine andere Variante ist ein tilgungsfreies Darlehen, bei dem nur die monatlichen Zinsen gezahlt werden. Der Betrag, der für die Tilgung verwendet werden soll, wird gleichzeitig in einen separaten Vermögensaufbauplan (z.B. einen Aktienfonds) investiert. Am Ende der Laufzeit wird das Darlehen dann mit dem Erlös der Investition auf ein Mal getilgt.

Wie hoch der Tilgungssatz konkret sein sollte, richtet sich nach dem Zeitraum, in dem Sie das Darlehen abbezahlen möchten. Dies sollte spätestens mit dem Eintritt in den Ruhestand der Fall sein. Beachten sollten Sie auf jeden Fall, dass, die Rückzahlung des Darlehens umso länger dauert, je niedriger die Darlehenszinsen liegen, da die Kreditrate zur Begleichung Ihres Darlehens während der Laufzeit konstant bleibt. Durch die fortschreitende Tilgung Ihres Darlehens nimmt die Restschuld während der Laufzeit immer mehr ab, wodurch sich der Zinsanteil der Rate stetig verringert. Da die Rate insgesamt aber konstant bleibt, steigt der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil kontinuierlich an! Bei niedrigen Zinsen reduziert sich der Zinsanteil nicht so schnell, daher steigt auch der Tilgungsanteil langsamer als bei höheren Zinsen. Die logische Konsequenz: Sie benötigen bei gleicher anfänglicher Tilgung mehr Zeit, um das Darlehen zurückzuzahlen.

Sondertilgung

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Tilgungszahlung, die zusätzlich zum Tilgungsplan erfolgt. Bei einer Sondertilgung nutzen Sie zusätzlich verfügbares Geld, um schneller schuldenfrei zu sein. Die meisten Kreditinstitute bieten Ihren Kunden Optionen zur Sondertilgung zu bestimmten Terminen, diese Optionen bedeuten aber meist auch deutliche Zinsaufschläge. In der Realität werden allerdings die wenigsten vereinbarten Sondertilgungsmöglichkeiten tatsächlich genutzt. Prinzipiell ist eine solche Vereinbarung nur dann sinnvoll, wenn Sie erwarten können, innerhalb der Zinsbindung tatsächlich zusätzliches Kapital zu erhalten. Darüber hinaus steht Ihnen nach Ablauf von 10 Jahren grundsätzlich auch ein gesetzliches Kündigungsrecht (§ 489 I Nr. 3 BGB) zu, Sie können Ihr Darlehen dann innerhalb einer Frist von 6 Monaten teilweise oder vollständig zurückzahlen, ohne dass dafür eine spezielle Vereinbarung notwendig wäre.

Bereitstellungszinsen

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, wird der hierfür notwendige Kreditbetrag meist unmittelbar nach Abschluss des Darlehensvertrages in voller Höhe ausbezahlt. In manchen Fällen, beispielsweise wenn der Kaufpreis der Immobilie erst mit dem Fortschreiten des Baus in Rechnung gestellt wird, sollten Sie allerdings auch den Kostenfaktor „Bereitstellungszinsen“ in Ihrem Finanzierungsplan berücksichtigen. Als Bereitstellungszinsen bezeichnet man die Gebühren, die der Kreditgeber auf noch nicht in Anspruch genommene Darlehensteile erhebt. Bereitstellungszinsen fallen für gewöhnlich erst nach einem gewissen Zeitraum, in dem das Darlehen noch nicht vollständig in Anspruch genommen wurde (der sogenannten "bereitstellungszinsfreien Zeit"), an. Sie betragen je nach Kreditinstitut zwischen 2% und 3% der nicht abgerufenen Darlehenssumme jährlich und können so einen eigentlich günstigen Kredit deutlich verteuern. Bei der Auswahl des Geldgebers sollten Sie diese Kosten also auf jeden Fall berücksichtigen, insbesondere, wenn abzusehen ist, dass Sie nicht die gesamte Darlehenssumme aus einmal benötigen werden.